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上海第二批集中供地来了!拿地随机性进一步增强,大幅增加租赁、安置房供应

公布时间: 2021-09-17

  2021-09-14  来源:中国证券报 

    

  913日晚间,上海公布第二批集中供应住宅用地信息。 

  本次集中供地共出让48幅地块,涉及27幅商品住宅用地,总出让面积251.59万平方米,起始出让总价约为574亿元。 

  本轮供地在租赁用地、安置房和城中村改造用地等方面有所倾斜。区域分布方面,五大新城依旧是供应主力,其中临港有5幅,青浦有4幅。价格方面,第二批与第一批同区域地块价格基本持平;最高报价一般限定为起始价的110% 

  竞拍规则上,上海要求购地资金为自有资金,并在竞拍环节增加“随机值”概念,使房企拿地有一定的随机性,增加了书面报价过程中拿地的公平性,以落实稳地价的政策导向。 

  27幅商品住宅用地 

  913日晚间,上海土地市场网站公布今年第二批集中供应住宅用地信息。本次集中供地共出让48幅地块,涉及27幅商品住宅用地,总出让面积251.59万平方米,起始出让总价约为574亿元。据业内消息,出让时间为10月份,具体日期待定。 

  根据公告,27幅住宅用地中分布在临港、青浦、杨浦、嘉定、浦东新、松江、闵行、崇明、奉贤、宝山、徐汇、金山等12个地区,虹口、黄浦、静安、普陀四区暂无供应。从区域分布来看,五大新城依旧是供应主力,与年初提到的五大新城规划形成呼应,其中临港有5幅,青浦有4幅。 

  价格方面,第二批与第一批同区域地块价格基本持平,仅有3幅地块指导价超过10万元,分别是徐汇区漕河泾、徐汇区康健街道、杨浦区江浦社区。联动价最高的为徐汇区漕河泾街道地块,为11.4万元/。房地联动价最低的是金山区枫泾镇,为2.52万元/ 

  本批次最高报价一般限定为起始价的110%,申请人需要签署理性竞价承诺书。 

  大幅增加租赁、安置房供应 

  对比此前发布的信息,上海此次集中供地在租赁用地、安置房和城中村改造用地等方面有所倾斜。 

  813日,上海市人民政府办公厅印发《上海市住房发展十四五规划》。规划指出,以住有宜居为目标,不断完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,筑牢住房民生保障底线,加强住房的精准供给、制度供给、服务供给和品质供给,进一步满足多层次、功能性、品质化的居住需求。 

  813日,上海土地市场官方网站公告,原拟于8月第二周(89-813日)发布的第二批集中供地出让公告延迟至9月发布。早先发布的第二轮供地信息中,共计划出让23宗地块,其中15宗为纯住宅用地,7宗为商住或商住办综合用地,1宗为租赁和商住混合用地,合计用地面积约149万平方米。 

  无论从地块数量还是用地面积来看,租赁用地、安置房和城中村改造用地在本轮供地中的占比都大幅提升。公告显示,本轮供地中包括征收安置房地块14宗,出让面积68.64万平方米;租赁住房7宗,出让面积15.12万平方米;城中村改造地块2宗,出让面积4.68万平方米。 

  竞拍新增“随机值” 

  相比于首轮集中供地,本次土地出让的竞价规则也有不同。 

  此次政策明确,第二批集中公告的住宅用地竞价规则中,将增加一个随机值的概念。换言之,在书面报价阶段,如果出现竞买人报价相同的,将自动产生一个随机值。这个随机值将纳入到平均价的计算过程中。 

  根据过去的规则,各竞买人通过书面报价,最接近平均值的获得土地。但类似政策有一些瑕疵,例如,部分房企揣摩了这个平均值的大小,使得最先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。如今增加了随机值,类似揣摩就没意义,拿地有一定的随机性,增加了书面报价过程中拿地的公平性。 

  限制购地资金来源 

  值得注意的是,上海根据房地产市场平稳健康发展长效机制的有关要求,对竞买主体的交易资金(即购地资金)来源进行明确的限定。 

  公告要求,竞买主体(即申请人或竞买人或竞得人)股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。 

  其次,竞买主体的交易资金来源(包括竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款)应为符合我国法律法规及政策规定的自有资金,不得使用包括但不限于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违反国家有关规定的资金来源缴付土地竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款。 

  另外,上海市要求,竞买主体申报的用于地块交易的各项资金来源,不得与其他已公告未成交地块的交易资金来源全部或部分重复;也不得与其他已成交地块竞得人、中标人所申报的交易资金来源全部或部分重复。 

  出让文件显示,竞买人在挂牌期间及现场竞价时的报价均不得超过其申报的自有资金金额,否则报价无效。竞买主体申报的自有资金均须通过签订《商品住房用地交易资金银行监管协议》的方式,由监管银行封存并实施监管,确保在监管期限内自有资金不会被挪作他用,否则视为竞买主体提供虚假文件。 

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次上海土拍新规,除了竞拍规则的调整以外,也形成很多新的约束,尤其是在对于房企拿地资金方面的约束。从当前的政策管控看,房企利用高杠杆的方式去拿地的可能性不大,房企资金或拿地主体资格面临更为严格的审查,自然促进了房企拿地方面的规范,也进一步促进当前上海土拍市场的稳定,落实了稳地价的政策导向。