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REITs系列-REITs在国内的发展与现状

公布时间: 2021-03-05

  早期阶段 

  与美国、澳洲、新加坡等REITs已经较为成熟的国家相比,国内REITs还处于起步阶段。2002年国内信托业务开展后,国家层面不断发布了很多REITs相关的鼓励性政策,但REITs整体发展还是较为缓慢的。2005年,“越秀房地产投资信托基金”在香港上市,是首个以中国内地物业为底层资产的标准化公墓REITs产品。2007年央行、银监会和证监会联合成立“房地产投资基金专题研究领导小组”,后因美国金融危机,REITs推动工作停滞。2014年,“中信启航专项资产管理计划”上市,创设了“私募基金+专项管理计划”的双SPV结构,成为国内第一支上市的类REITs产品。2015年“鹏华前海万科REITs”作为中国首支公募REITs在深交所上市,正式拉开了国内公募REITs的序幕。此后,国内类REITs债券发债数量不断上升,公募REITs试点的相关政策也在逐步增加,稳步推进。 

    

  试点阶段 

  2020430日,证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称《通知》),证监会同步就《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》公开征求意见,标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。 

  202086日证监会正式发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》。随后,2021年各项配套自律规则相继发布,不断推进基础设施公募REITs试点工作进展。2021129日,上交所发布基础设施证券投资基金(REITs)三项主要业务规则,分别为《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法(试行)》、《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第1号——审核关注事项(试行)》、《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第2号——发售业务(试行)》;同日,深交所发布《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法(试行)》和《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号—审核关注事项(试行)》、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第2号—发售业务(试行)》;28日,基金业协会发布《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引(试行)》和《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引(试行)》。224日深交所发布公告,基础设施公募REITs技术系统正式上线,审核业务系统、信息公开网站和网下发售系统于31日起启用。225日基金业协会发布《关于开展公募基础设施证券投资基金的基金经理注册登记的通知》,对公募基础设施REITs基金经理任职条件和注册登记流程做出规定。 

    

  市场现状 

  目前市场上RIETs中,公募REITs较少,主要以类REITs为主,偏向于固定收益型的债券投资,更注重其融资工具的作用。 

  发行方式上,目前市场上主要以私募为主,流动性相对较差,个人投资者参与门槛较高。20208月证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》,规定公募基础设施REITs可以在证券交易所上市交易,提升了基础设施REITs流动性差,同时降低投资门槛。随着REITs的试点工作不断推进,未来其他类型的REITs的流动性也将不断改善,有望成为个人投资者重要的投资工具之一。 

  从组织结构上来看,国内公募REITs采用“公募基金 + ABS”的结构,与美国主流的公司型REITs不同,其结构也更为复杂(公募REITs和类REITs结构如下图所示)。 

 

  公募REITs结构(公募 + ABS 

    

 

  REITs结构 

    

  底层资产方面,国内REITs底层基础资产主要以购物中心和写字楼为主,公寓、酒店、物流类地产都有所涉及,主要分布于一二线城市居多。由于国内许多物业资产租售比较低,过去境内REITs一直面临租金回报低的问题。但随着近年来我国经济结构优化升级,科技、金融等第三产业快速发展,写字楼需求上升,租金收益逐步改善。除写字楼外,目前也有许多具有良好前景的房地产类型,例如物流地产。得益于电商的快速发展,物流地产成为近年发展最快、收益质量最高的物业地产之一,具有规模较大,租金收益率较高的特点。物流地产也符合当前的政策引导,属于证监会和发改委联合发布的《通知》当中试点的基础设施类地产之一。其余试点的基础设施类房地产还包括收费公路、机场港口等交通设施,水电气热等市政设施,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目,产业园区等。 

    

    

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