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REITs系列-REITs的起源与发展

公布时间: 2021-03-05

  REITs的起源(1960年以前) 

  REITs具有现代REITs避免双重征税的特征是始于20世纪60年代,但REITs的理念最早是起源于19世纪末期的美国。19世纪末,美国东岸的一些富人想要集合资金投资商业地产,在当时的法律框架下,公司制的组织架构可以为股东提供有限责任保护,但是却不能持有投资性的商业地产;而另一种组织架构——普通合伙人制虽然可以持有投资性商业地产,但不能为股东获得有限责任保护,两种模式各有利弊。富人们不满于此,经过各种形式的探索,终于确立了既可以持有投资性地产,又能够获得有限责任保护的形式——MBTMassachusetts Business Trust)。 

  MBT的优势使其很快在美国其他主要城市流行起来,后来也被应用于投资股票(促进了共同基金的发展)。1913年,美国宪法第16条修正案生效,开始征收个人所得税和公司所得税,信托基金(包括REITs)予以被豁免。但由于美国最高法院在1935年一次判决(Morrissey v. Commissioner)导致REITs不再能够获得免税。此后20多年,REITs一直处于被双重征税的境地:REITs本身需要缴纳公司所得税,投资者获得收入还要再缴纳个人所得税。直到1960REITs征税豁免修订案正式生效,才开启了现代意义下具有免税特征的REITs时代。 

    

  REITs的发展(1960年后) 

  20世纪70年代,美国商业地产行业新兴起来,基建贷款市场需求快速上涨,抵押型REITsmREITs)大量产生。然而随着mREITs的增加,市场竞争加剧,贷款标准下降,导致基本面变差,产生泡沫,最后破裂,市场暴跌。 

  1986年里根总统的第二次税改法案允许了REITs进行内部管理,为REITs的主动管理创造了条件,主流REITs开始从抵押型转向为权益型。此后,美国REITs规模逐步扩大,成为目前世界上最成熟的REITs市场。根据NAREIT数据,截止20211月,美国共有221REITs,总市值达到了1.25万亿美元,其中权益型REITs市值为1.17万亿美元。在纽交所上市的REITs185只,总市值达1.08万亿美元。 

    

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